主题：房地产业凸现“三外”现象 异常现象发出预警

一直被各界认为是利润率较高的房地产业，去年以来成为各种资金涌入的焦点，出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。众多业务和房地产业毫不相干的上市公司也加入这股潮流中，有的公司甚至将主要业务方向调整为房地产业。 然而，房地产业的现实并未契合人们的良好预期，市场上一面是新开工楼盘大幅增长 ，另一面是房屋空置率不断上升，投资的风险日益增大。 三路大军“蜂拥”房产业 自2001年以来，众多的外地房地产企业开始跨区域行动，出现了“粤商北上，沪商浙商西进，京商辽商南下”的现象。 福建金源集团开发世纪城，深圳万科开发万科星园，珠江房地产开发珠江骏景，上海金马集团开发清芷园，湖南电广传媒获得西红门经济适用房项目，一个个外地企业做的房产项目在北京大展风采。在上海市中心地段，当地房地产商一般不敢轻举妄动的黄金楼盘，大部分被苏浙等外地房产商拿下，且动辄就是大手笔。杭州中凯置业投资10多亿元，围出10万平方米土地，甚至不惜挖万米人工湖以打造精品楼盘。 与此相应，业外的众多龙头企业也纷纷进入。被称为国内饲料大王的新希望集团，进入房地产市场后，预计今年房地产的盈利可超出主业的盈利。与此同时，海尔、TCL、美的、三九、联想集团等一大批“挟”强势品牌而来的企业也纷纷逐鹿地产。 值得关注的是，上市公司中转型搞房地产的已经达到300余家。这些企业的传统主业有医药、IT、家电、机械制造、纺织服装、农业等。种种迹象表明，业外企业对房地产开发热情空前增长，大有超过传统房地产企业之势。 随着我国加入世贸组织，外来资金也逐步向房地产业渗透。上海市工商局统计，在今年上半年新注册的外资企业中，注册资金超过1000万美元的有59家，其中21家具备了房地产开发资质。东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团，在中国投资额达50亿元人民币，其中七成投在上海。香港四大地产商之一的新世界发展集团也宣布，在未来3年内其下属新世界中国地产有限公司将对上海累计投资达80多亿元人民币。 “相对其它行业，房地产业有较高的投资回报率。国家经济持续增长，市场需求不断扩大，土地市场日趋活跃，加上加入世贸组织、申奥、申博成功等诸多利好消息，无疑刺激了几路大军纷纷涉足房地产业。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授如是说。 异常现象发出预警 如同三股不同的潮流，“三外”开发商席卷大江南北，房地产开发规模迅速膨胀，市场竞争更加激化。 然而，在房地产业投资急剧增长的同时，一些异常现象已向介入房地产的业外企业不断发出预警： 楼建得多而卖得少。国家统计局统计显示，2002年上半年，房地产投资增幅达32.9%，远远高出销售增幅，其中十余个省份高出20%以上。这导致了商品房空置率继续上升。截至去年7月，我国商品房空置总量已达1.2亿平方米。按一套100平方米换算，这意味着大约有1000万套的房子闲置，其中有一半的房空置了一年，占压资金超过2500亿元人民币。 高价位的房子多，中低价位的房子少。以北京为例，每平方米7000元以上的房产已经出现了供大于求的现象，不少高档项目的销售陷入停滞状况，中低价位住宅缺位，成为楼市产品供应不均衡的一个突出表现。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，当前房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求，问题的关键是结构失调，这些楼盘锁定的目标客户群大多属白领或富人。普通市民，特别是中低收入者买房相当困难，市民的住房消费启动不起来，房地产就很难实现良性循环。 银行资金占用多，社会资金投入少。一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一。房地产企业平均资产负债率是72%，最高达94%。与此同时，个人购房也大多依赖按揭贷款。专家分析，一旦房市发生较大波动，资金链出现问题，就会十分危险。 开发商数量多，但真正有资质、有信用的少。中海发展(上海)有限公司副董事长、总经理杨小平说，目前全国房地产开发企业大大小小超过3万家，但实力强的企业并不多。比如广东、深圳的房地产业就已经开始“洗牌”，除少数成熟的大地产商盈利，大部分中小房地产企业面临亏损甚至被“挤垮”的境地。中小开发商不要被当前“火热”的市场行情迷惑，如不谨慎投资或及时转型，很快会被市场无情淘汰。 谨防投资变投机 随着房地产业即将面临的“洗牌”，专家提出，一切事物在激烈竞争的时候，都有可能失去规则，变得不择手段。在“三外”过多涌入的情形下，要谨防投资变投机。 在许多大中城市，相当部分中小投资者将目光由股市转向了不动产，业主买房不是为了自住，而是一种投资途径。2002年1至9月，上海楼市每平方米7000元以上的高价位房中，有近一半是境外和外省市人员购买。一位温州商人在杭州一口气买下30余套房子后，仅一年多就赚了600多万元，像这样的炒楼一族已不在少数，既抬高了房价，也制造了房地产交易的假象，使得楼市越来越远离市场需求。 业内人士认为，房地产业要出现泡沫，首先就出在土地上，有些地方的圈地已经失去理智。原来圈一块地不过几百平方米，后来划到几千、几万甚至数十万平方米。杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍到了如今的300万元一亩。众多开发商高价吸储大量土地，房地产投资开始变成了圈地投机。一些地方土地价格飞涨，带来了开发商的高投资，高投资就同时带来了高风险。 中国人民银行发布的2002年第三季度货币政策执行报告明确提到，房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。中国工商银行江西省分行住房信贷处处长罗小媛认为，现在房地产开发商60%以上的资金来自银行贷款，极易导致金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险，要防止银行贷款被用作投机。 上海社科院房地产业研究中心张泓铭教授说，房地产业一旦在某些城市形成过热，就有可能掀起类似日本上个世纪90年代初地产泡沫崩溃前全民投资房地产的热潮，一旦进入这种轨道，其损失将是极为惨重的。他提醒想要介入房地产业“淘金”的业外人士，切忌盲目跟风，“摊子”过大，否则吃亏的必将是开发商自己。