主题：从“排骨面指数”说起

“排骨面指数”源于上海，大致意思是说购买某一商品住宅时，对价格合理性最有效的评估办法是用该项目附近面馆一碗排骨面的价格乘以1000，得出的价格大致为该项目的均价。如果项目均价远高于1000倍排骨面的价格，那么这个价格过高，反之这个项目定是物超所值。 “排骨面指数”本身不无戏谑之意，其准确度更值得怀疑，但其方法本身却颇有些新意与深意。剖析商品住宅价格组成，粗略看大致有土地成本、建安成本、其它开发成本和利润。以下将分析商品房主要成本与位置及排骨面价格间的关系： 1. 从市场角度看，土地成本主要取决于位置，这也是房地产的第一要素，位置因素包含了多方面的内容，共同形成了地产项目外部因素： amp;#61550;距市中心的距离 amp;#61550;交通 amp;#61550;周边自然环境景观 amp;#61550;经济发展水平：行业分布、企事业单位经宫状况、商务设施（如写字楼）及配套、生活配套（商业、教育、娱乐、医疗……）等等 上面的列点存在独立性不强的问题，距市中心距离和交通状况往往与经济发展水平相联系的。不去追究这些外部因素相互关系，简而言之位置因素基本上可以看作一个区域的繁华程度，这是该区域地价水平的决定性因素，北京新近进行的地价调整也基本遵循这一原则。在王府井吃排骨面大多要比在通州便宜得多，那么排骨面的价格与地价正相关，原则上可以一定程度地体现某一区域的土地价格。土地成本又是商品房价格最重要的组成部分。 2. 建安成本 施工单位大多不会每天到面馆给工人买排骨面吃，因而建安成本不能与排骨面价格直接挂钩。排骨面价格的决定因素是位置，是区域繁华程度，这些往往决定了产品的种类，不同的位置决定了客户的差异，不同的客户对产品本身自然有不同的需求，这种差异除了体现在位置上，也体现在产品本身的要求上。不同的产品，就会有不同的结构、不同的装修装饰，也会有不同的建安成本；如果产品容积率较低，建安成本虽然降下来，但其土地成本又有较大的提高。建安成本与土地成本并没有明确的界线，二者在很大程度上可以相互转化，因而位置是决定性因素，它好决定了产品形态和品质，决定了最终价格构成。谈到这里，建安成本对项目售价的影响可以完全归结为位置对项目售价的影响，无需进行进一步的探讨。 3. 其他开发成本 其它开发成本主要包含相关税费、销售成本、管理成本等等，这些成本要么由土地价格决定、要么由项目档次决定，归根结底都是由位置决定。比如销售成本，虽然一般按项目售价按比例计算，但售价取决于项目档次，项目档次（即产品本身品质）又取决于位置。所以，这部分开发成本根本上仍取决于项目所处位置，位置是决定价格的最主要因素。 位置决定了商品房价格并基本决定（至少是深刻影响）了排骨面价格，位置定律不仅是商品房价格的永恒定律，也是排骨面价格的定律。由此，通过位置，排骨面价格与商品房价格建立了美妙的联系：排骨面价格和商品房价格共同体现了位置因素，假设排骨面价格合理，那么通过考查这两个价格的一致性就可以判断房价的合理性。 “排骨面指数”为我们提供了一个不错的思路，通过其他商品的价格或是其他可以量化的指标（能够充分体现位置因素的量化值）来衡量房价。区域的租金水平是否可以呢？答案是肯定的。当然，我们可以围绕位置因素建立一套更为规范和科学的体系，问题的核心转到了开篇所谈如何评判确定位置的好坏。 我的初步思路是： 1) 列举决定位置（或外部因素）的主要因素； 2) 考察这些因素，适当分解及合并（主要应用因子分析与聚类分析），形成新的因素。要求这些因素彼此独立（或基本独立），互不关联，并严格控制数量（数量过多往往令模型无限复杂化，最终陷入泥潭）； 3) 量化这些因素，这些因素可能是有现实意义的，也可能因为分解和聚合的原因不具备任何现实意义，而仅仅是数学上的抽象； 4) 利用专有模型为这些因素确定相应的权重。 5) 最终建立价格体系。